Органом управління багатоквартирним будинком є загальні збори власників приміщень у цьому будинку. Зазвичай, відповідно до ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, загальні збори власників проводиться для здійснення функції з управління багатоквартирним будинком. Проводиться загальні збори в стандартній формі, в процесі зборів власники приймають участь в обговоренні актуальних питань призначеної порядку денного. Загальні рішення по важливих питаннях приймаються шляхом голосування власників житла.
Зміст:
Ст. 44.1 ЖК РФ передбачає наступні форми проведення зборів власників у багатоквартирному будинку:
- Очна форма. Всі власники приміщень збираються разом для прийняття рішень з питань, поставлених на голосування згідно порядку денного.
- Заочна форма. Проводиться шляхом опитування у разі, коли збори, проведене в очній формі, не мала кворуму (див. ч. 1 ст. 47, ст. 47.1 ЖК РФ і ст. 4 Закону № 469-ФЗ від 28 грудня 2016 р.). З 1 січня 2018 р. в Росії, і з 1 липня 2019 р. у Москві, Санкт-Петербурзі та Севастополі планується ввести в дію інформаційну систему ЖКГ, яка спростить і зробить більш ефективною форму заочного голосування власників житла.
- Очно-заочна форма, передбачена ч. 3 ст. 47 ЖК РФ. Дана форма забезпечує обговорення питань порядку денного та прийняття рішень очним голосуванням і передачу рішень, прийнятих власниками в місце і у встановлений строк, зазначені в повідомленні про проведення загальних зборів власників.
Відповідно до ЖК РФ (ч. 3 ст. 45), загальні збори власників житла в багатоквартирному будинку вважається мають кворум, тобто достатня кількість мешканців для прийняття правомірних рішень, якщо в загальних зборах бере участь кількість власників або їх довірених осіб, в сукупності володіють кількістю голосів, що становить понад половину від загального числа.
Який порядок дій для проведення загальних зборів власників житла?
Ініціюємо проведення загальних зборів власників житлових приміщень
Відповідно до ЖК РФ (ч. 1 ст. 45), загальні збори власників повинно проводитися щорічно під час II кварталу року, що настає за звітним роком. Це правило стандартно і може бути змінена тільки загальними зборами власників.
Однак господарська діяльність з управління багатоквартирним будинком вимагає також проведення періодичних позачергових загальних зборів.
У Житловому Кодексі РФ встановлено причини, за якими може бути скликано загальні збори власників житла:
- За ініціативою правління ТСЖ (див. п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
- За ініціативою будь-якого власника, відповідно до ч. 2 ст. 45 ЖК РФ;
- З ініціативи керуючої компанії (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).
- Згідно ч. 6 ст. 45 ЖК РФ, за письмовим зверненням власників, які в сукупності володіють не менш ніж 10 % від загальної кількості голосів власників, до ЖК, ОСББ, ЖБК КК або до спеціалізованого споживчого кооперативу, які у відповідь на звернення скликають загальні збори власників приміщень.
Проводимо підготовку проведення загальних зборів власників
Для підготовки слід визначитися з порядком денним загальних зборів і вибрати форму голосування. Необхідно вибрати кандидатури голови зборів, секретаря та членів лічильної комісії для голосування. Потрібно вибрати час і місце проведення голосування та підготувати документи: реєстр власників, інформаційне повідомлення про проведення загальних зборів власників, бланки протоколу і форми рішень з поставлених на голосування питань.
Оповіщення власників про проведення загальних зборів
У повідомленні необхідно помістити інформацію про ініціатора зборів, про дату, місце і форму проведення зборів, про порядок денний та про порядок ознайомлення з матеріалами, підготовленими до наради. Якщо збори власників вирішено проводити у формі заочного голосування, необхідно сповістити про власників місці, адресі, куди будуть передаватися рішення власників, і про дату закінчення прийому рішень (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
Термін оповіщення повинен бути не пізніше, ніж за десять днів до дня проведення загальних зборів. Спосіб оповіщення повинен бути заздалегідь встановлений загальними зборами власників, залежно від цього проводиться інформування власників або врученням повідомлення під розпис, або надсилання рекомендованих листів, або приміщенням інформації про збори у загальнодоступних місцях, встановлених рішенням загальних зборів власників, згідно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ.
Проведення загальних зборів власників приміщень
Згідно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, кожен власник приміщення має кількістю голосів в залежності від частки даного власника в праві спільної власності на майно будинку.
При виборі очної форми проведення зборів всі присутні власники проходять реєстрацію. Визначається наявність кворуму. Якщо він присутній, збори обирає секретаря і голови зборів, членів лічильної комісії й приступає до розгляду включених до порядку денного питань. При цьому, відповідно до ЖК РФ (ч. 2 ст. 46), загальні збори обмежене можливістю розглядати виключно питання, включені до порядку денного і не може приймати рішення з інших питань, якщо на порядку денному їх немає.
При проведенні зборів в заочній формі проводиться збір бланків голосування за адресою та у час, зазначені у повідомленні про проведення зборів власників, відповідно до ч. 1 ст. 47 ЖК РФ.
Якщо власники вибрали очно-заочне голосування, то спочатку організується загальний збір і обговорення питань порядку денного, а потім роздаються бланки голосування, які заповнюються і здаються за адресою та у строк, зазначені в інформаційному листі про проведення зборів, згідно ч. 3 ст. 47 ЖК РФ.
Відповідно до ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, рішення з питань, винесених на обговорення згідно з прийнятою порядку денного приймаються більшістю голосів приймають участь власників, за умови, що зібраний кворум. Проте з деяких питань для прийняття рішення вимагається не менше, ніж дві третини голосів власників. До таких рішень, згідно з п. п. 1, 1.1 – 1, 1.2 – 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, ставляться:
- Рішення про реконструкцію багатоквартирного будинку;
- Рішення про будівництво інших будівель, наприклад, будівель господарського призначення;
- Рішення про надання права користування загальним майном, що належить власникам приміщень, іншим особам, що не входять в число власників;
- Рішення про використання межах земельної ділянки, на якій розташований будинок.
Згідно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, у вирішенні власника з поставлених на голосування питань порядку денного загальних зборів, зазначаються:
- Дані про власника, що бере участь у голосуванні;
- Дані документа, що підтверджує право власності цього власника приміщення;
- По кожному винесеному на обговорення і поставленого на голосування питання – рішення власника у формулюваннях «за», «проти» або «утримався».
Оформлення результатів голосування
Відповідно до ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, рішення загальних зборів оформлюється протоколом, складеним у відповідності з вимогою уповноваженого органу виконавчої влади. Протокол повинен бути складений не пізніше ніж через 10 днів після дати проведення загальних зборів власників, згідно п. 2 Вимог, затверджених Наказом Мінбуду РФ № 937/пр від 25 грудня 2015 р.
Протокол складається у відповідності з Методичними рекомендаціями, затвердженими Наказом Мінбуду РФ № 411/пр від 31 липня 2014р. (п. 22 розд. 6, п. 15 розд. 7) і Вимогами, затвердженими Наказом Мінбуду РФ № 937/пр від 25 грудня 2015 р. (п. 4, розд. II). Зокрема, в протоколі зазначається найменування документа («Протокол загальних зборів власників багатоквартирного житлового будинку за адресою:…»), дату і реєстраційний номер документа. Далі йде змістовна частина протоколу, в якій визначається порядок денний, наявність кворуму, кількість голосів по кожному питанню голосування, місце зберігання протоколу і список додатків.
Під протоколом ставлять свої підписи голова зборів, секретар і члени лічильної комісії.
Після завершення загальних зборів ініціатор його проведення представляє копії протоколу та рішень власників правління ТСЖ, ЖК, ЖБК, в КК чи іншу організацію (наприклад, спеціалізований споживчий кооператив). Термін подання копій документів – не пізніше 10 днів після проведення зборів, відповідно до ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Дані організації, отримавши копії рішень та протоколу загальних зборів власників, направляють отримані копії документів на зберігання до органу державного житлового нагляду. Термін зберігання документів, згідно ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ та п. 3 Порядку, затвердженого Наказом Мінбуду РФ № 937/пр від 25 грудня 2015 р. не менше трьох років.
Для Москви, згідно з п. 1 Положення, затвердженого Постановою Уряду Москви № 336-ПП від 26 липня 2007 р., даним органом житлового нагляду, в якому зберігаються документи зборів власників, є Мосжілінспекция.
Мосжілінспекция повинна контролювати надходять до неї на зберігання протоколів загальних зборів. Так, якщо на адресу органу державного житлового нагляду надходить за три місяці поспіль два або більше протоколу загальних зборів, згідно з яким власники приймали рішення по одним і тим же або аналогічних питань, то орган повинен провести позапланову перевірку з метою з’ясування дотримання вимог законодавства при організації таких зборів (див. ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Повідомляємо усім власникам про результати голосування та прийняті рішення
Прийняті рішення та підсумки проведеного голосування повинні бути доведені до кожного власника в термін до 10 днів з моменту прийняття рішень. Інформаційне повідомлення щодо результатів голосування та прийнятих рішень розміщується для ознайомлення в загальнодоступному місці, визначеному рішенням загальних зборів власників (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Рішення загальних зборів власників стосується всіх власників, незалежно від того, були вони на зборах чи ні (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Оскаржимо рішення загальних зборів власників
Власники, які голосували проти прийнятих рішень і вважають, що їхні права та інтереси були порушені прийняттям таких рішень, має право домагатися захисту своїх прав у суді. Термін подачі позовної заяви в суд – шість місяців з моменту, коли незгідний власник дізнався про не влаштовує його рішення загальних зборів або повинен був дізнатися про нього. Суд, відповідно до ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, залишає в силі рішення загальних зборів власників у разі, коли дане рішення не спричинило заподіяння збитків, якщо голосування даного власника ніяк не могло змінити результати голосування і якщо порушення РК, якщо вони мали місце при прийнятті рішення, не були істотними.
