Як продати житло, куплене за кошти материнського капіталу

118

Материнський (сімейний) капітал — соціальна виплата, покликана допомогти російським сім’ям з дітьми. Багато з отримали цю допомогу використовували його для поліпшення житлових умов. Реалізації сімейного капіталу для вирішення квартирних питань сприяють і численні програми, в рамках яких забудовники надають сім’ям з дітьми можливість придбати доступне житло за дотаційні кошти. Однак нерідко у власників житла, придбаного за материнський капітал, змінюються життєві обставини, і виникає необхідність продати цю нерухомість. Наприклад, для збільшення житлової площі, поліпшення комфорту або у зв’язку з переїздом. Наша стаття — для тих, хто планує , але не знає як продати житло, куплене за кошти материнського капіталу.

Порядок підготовки до операції залежить від віку дітей. Якщо хоча б одній дитині ще немає 18 років, належить обов’язкове звернення в органи опіки та піклування. Якщо всі діти повнолітні, то оформлення угоди відбувається за стандартною схемою.

Зміст:

  • Обмеження у продажу житла, придбаного за материнський капітал
  • Як отримати дозвіл органів опіки на продаж житла, купленого за материнський капітал
  • Порядок отримання дозволу на продаж житла, купленого за материнський капітал
  • Оформлення продажу нерухомості, придбаної за сімейний капітал
  • Продаж житла, придбаного за материнський капітал в іпотеку
  • Етапи оформлення продажу іпотечної нерухомості
  • Ризики покупців житла, купленого за материнський капітал
  • Обмеження у продажу житла, придбаного за материнський капітал

    Правила купівлі та продажу придбаного за сімейний капітал житла регламентуються статтею 36 Цивільного кодексу РФ. Згідно цієї статті, права на нерухомість, куплену на кошти від материнського сертифіката, розподіляються на членів сім’ї за принципом загальнодольової власності. Це означає, що дитина теж вважається власником житла, та здійснити продаж, не врахувавши його інтереси, неможливо. У Росії правової захистом дітей займаються органи опіки та піклування.

    Якщо на момент продажу житла в сім’ї є неповнолітні діти, продати придбану за материнський капітал нерухомість можна тільки з дозволу органів опіки, які спираються у своїй діяльності на законодавство РФ. Для отримання цього дозволу необхідно надати відомості про житловому об’єкті, який буде придбаний натомість продається. В іншому випадку здійснити продаж не можна.

    Питання житла регулюються, зокрема, статтею 37 ЦК та статтею 20 Федерального закону №48 від 24.04.2008.

    Як отримати дозвіл органів опіки на продаж житла, купленого за материнський капітал

    Таким чином, якщо хтось із власників на момент передбачуваної операції продажу ще не досяг повноліття, необхідно отримати відповідний дозвіл від органів опіки.

    Для цього слід підготувати підтвердження того, що права дитини не будуть ущемлені і умови його життя не погіршаться. У пакет повинні увійти документи:

    • підтверджують, що в новій квартирі або будинку дитини також гарантована його частка власності;
    • свідчать про те, що санітарні і технічні норми нового житла відповідають встановленим законом нормам;
    • доводять, що житлова площа, що належить неповнолітнім членам сім’ї, не зменшиться;

    Порядок отримання дозволу на продаж житла, купленого за материнський капітал

    Видачею дозволів на продаж купленого за сімейний капітал житла займаються територіальні представництва органів піклування. При зверненні необхідно надати копії та оригінали:

    • заяви від обох батьків, в якому викладено прохання про дозвіл операції на підставі права часткової власності (якщо на момент звернення хтось із батьків помер або позбавлений батьківських прав, слід додати до заяви відповідний документ);
    • заяви від імені дітей, які досягли 14-річчя;
    • документів (наприклад, копію технічного паспорта) на житло;
    • посвідчень особистостей батьків, свідоцтв про народження дітей;
    • документів, що підтверджують право власності на продавану квартиру;
    • кадастрового паспорта об’єкту і технічного плану з БТІ;
    • виписки з домової книги або поквартирною картки про проживаючих;
    • довідки про відсутність заборгованостей по комунальних платежах.

    Термін розгляду заяви після прийняття пакету документів — 30 робочих днів.

    Іноді заява може бути розглянута швидше. Аргументом для прискорення видачі дозволу може послужити, наприклад, близьке закінчення строку дії наданих документів.

    Оформлення продажу нерухомості, придбаної за сімейний капітал

    Якщо ви займаєтеся продажем нерухомості самостійно, після отримання дозволу органів піклування, необхідно звернутися в Росреестр. У числі обов’язкових документів:

    • дозвіл органів опіки;
    • копії та оригінали посвідчень особи продавця (вас і членів вашої сім’ї) і покупця;
    • підписаний обома сторонами договір купівлі-продажу;
    • свідоцтво про право власності на об’єкт;
    • кадастровий і технічний паспорта житлового приміщення;
    • виписки про відсутність заборгованостей по комунальних послуг та з особового рахунку.

    Якщо об’єктом угоди виступає приватний будинок, до пакету документів слід додати межовий план і право власності на землю. В іншому процедура підготовки та оформлення угоди така ж, як у випадках з квартирами.

    Продаж житла, придбаного за материнський капітал в іпотеку

    Багато власників материнського капіталу використовували його, купивши квартиру або будинок в іпотеку. Що робити, якщо виникла необхідність продати таку нерухомість, а іпотечні зобов’язання перед банком або кредитною організацією ще не виконані?

    Насамперед, необхідно отримати згоду банку на продаж житла, придбаного в іпотеку. Якщо цього не зробити, у кредитної організації буде привід оскаржити угоду і права власності на об’єкт. Це питання має особливо цікавити покупця, адже право власності в результаті угоди перейде до нього.

    Якщо частка квартири належить неповнолітнім дітям, також буде обов’язковим отримання дозволу органів опіки.

    Слід врахувати, що іпотечну квартиру або будинок продати можна, але, як правило, зробити це складніше, ніж зазвичай. Ріелтори називають таке житло об’єктами з обтяженням і відзначають, що їхня вартість у середньому на 5-10% нижче ринкової.

    Етапи оформлення продажу іпотечної нерухомості

    Після того, як вирішено питання з банком, можна оформлювати угоду. Робиться це в кілька етапів:

    • Банк переукладає договір, знімаючи іпотечне тягар з продавця і переносячи його на покупця.
    • Покупець вносить в банк суму, необхідну для повного погашення заборгованості за іпотечним договором.
    • Якщо обумовлена сторонами вартість нерухомості більше, ніж внесена покупцем сума, він сплачує продавцю різницю.

    Таким чином, продавець одержує можливість зняти з себе кредитний тягар, але отримує на руки суму, яка набагато менша вартості житла.

    Ризики покупців житла, купленого за материнський капітал

    Підсумовуючи тему, як продати житло, куплене за кошти материнського капіталу, слід зазначити, що нерухомість обов’язково доведеться ділити на частки, виділивши законні частини неповнолітнім дітям, якщо вони є.

    Якщо продавець не виділив своїм дітям частку в купленому на материнський капітал житло, органи опіки та піклування можуть через суд домогтися анулювання угоди. Перевірка правильності оформлення нерухомості і контроль дозволу органів опіки — вкрай важливий для покупця момент.

    Фахівці радять усім, хто самостійно купує житло на вторинному ринку, перевіряти, чи не був об’єкт куплений на кошти від материнського капіталу. Якщо продавець замовчує про цей факт, можливо, він намагається зробити шахрайську операцію.

    Закон не забороняє продавати квартири і будинки, куплені на дотаційні кошти від програми «Материнський капітал», але угоду можна здійснити, тільки виконавши всі законодавчі вимоги: виділивши неповнолітнім дітям частку в нерухомості і отримавши дозвіл органів опіки, також присутня можливість продати об’єкти, що знаходяться в іпотечному кредитуванні.

    Із-за особливостей оформлення житла, купленого за материнський капітал, покупець може зіткнутися з ризиком укласти угоду, яка буде оскаржена. Щоб цього не сталося, покупцеві слід уважно перевіряти документи і оформляти операцію тільки при наявності дозволу органів опіки і піклування.